Quanto Guardar por Mês para Começar a Investir em Leilões

Se você chegou até aqui, provavelmente já percebeu que a renda fixa, embora segura, dificilmente deixará você rico ou construirá um patrimônio sólido em pouco tempo. O mercado imobiliário sempre foi o porto seguro da classe média brasileira, mas o método tradicional de comprar um imóvel pronto e financiado em 30 anos tornou-se um fardo pesado devido aos juros altos.

É aqui que entram os leilões de imóveis. Esta modalidade permite adquirir bens por 40%, 50% ou até 60% abaixo do valor de mercado. No entanto, a dúvida que mais recebo de quem deseja migrar seus investimentos é: “Quanto eu preciso guardar por mês para começar?”. Neste artigo, vamos desmistificar os valores e traçar um plano prático para você arrematar seu primeiro imóvel.

1. O Mito do Milionário: Com quanto se começa de verdade?

Muitas pessoas acreditam que leilões são exclusivos para quem já possui milhões na conta. Isso é um erro comum. Atualmente, o mercado de leilões no Brasil é extremamente democrático. Existem oportunidades que vão desde vagas de garagem e pequenos terrenos até apartamentos de alto padrão.

Para o investidor de classe média, o foco inicial deve ser em imóveis de liquidez rápida, como apartamentos compactos ou casas em bairros residenciais consolidados. Para entrar nesse jogo, você não precisa do valor total do imóvel à vista em muitos casos, mas precisa de uma estratégia de poupança mensal focada.

O valor mínimo recomendado

Embora existam imóveis baratos, para um investimento que traga um retorno significativo para sua construção de renda, o ideal é mirar em oportunidades de arrematação entre R$ 100 mil e R$ 250 mil. Se considerarmos as opções de parcelamento oferecidas por bancos como a Caixa Econômica Federal, você pode começar com uma entrada de apenas 5% a 10% do valor do lance.

2. Planejamento Mensal: Quanto guardar por mês?

A resposta para quanto guardar depende do seu horizonte de tempo. Vamos analisar três cenários para quem deseja acumular uma reserva de oportunidade de R$ 50.000,00 (valor suficiente para uma entrada agressiva ou arrematação à vista de um lote popular).

• Cenário Conservador (4 anos): Guardar aproximadamente R$ 1.000,00 por mês.
• Cenário Moderado (2 anos): Guardar aproximadamente R$ 2.000,00 por mês.
• Cenário Acelerado (1 ano): Guardar aproximadamente R$ 4.000,00 por mês.

Lembre-se: esse valor deve ser colocado em uma aplicação de liquidez imediata (como o Tesouro Selic ou CDBs de grandes bancos), pois quando a oportunidade aparece no leilão, você precisa ter o recurso disponível rapidamente.

3. Custos Além do Lance: O que você precisa prever

Investir em leilão não é apenas pagar o valor do imóvel. Para não ter surpresas, sua economia mensal deve prever os custos acessórios. Ignorar esses valores é o erro número um do investidor iniciante.

• Comissão do Leiloeiro: Sempre 5% sobre o valor da arrematação.
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Varia entre 2% e 4% dependendo da cidade.
• Escritura e Registro: Aproximadamente 1% a 2% do valor do imóvel.
• Reformas Leves: Reserve pelo menos 5% do valor de mercado do imóvel para pintura e pequenos reparos antes de colocar para alugar ou vender.

4. Vantagens e Desvantagens do Investimento em Leilões

Para decidir se vale a pena o esforço de poupar mensalmente para este fim, veja o comparativo abaixo:

Vantagens:

• Lucro na compra: Você já ganha dinheiro no momento da aquisição, comprando abaixo do valor real.
• Segurança Jurídica: Leilões judiciais e extrajudiciais são regidos por leis rigorosas.
• Potencial de Aluguel: Imóveis arrematados com desconto geram uma rentabilidade sobre o capital investido muito superior aos imóveis comprados pelo preço de mercado.
• Patrimônio Tangível: Ao contrário de ações, o imóvel é um bem real que não vira pó.

Desvantagens:

• Necessidade de Desocupação: Em alguns casos, o imóvel pode estar ocupado, exigindo uma negociação ou ação judicial (embora a maioria saia amigavelmente).
• Liquidez menor que a Bolsa: Você não vende um imóvel em segundos como faz com uma ação.
• Exigência de Estudo: É necessário ler o edital com atenção absoluta.

5. Passo a Passo para o Primeiro Investimento

Se você já decidiu quanto pode guardar por mês, siga este roteiro para se preparar para o grande dia:

Passo 1: Defina seu raio de atuação. Comece procurando imóveis na sua cidade ou região. Conhecer o bairro é metade do caminho para saber se o preço está realmente bom.

Passo 2: Estude os editais. O edital é a regra do jogo. Lá diz se o imóvel tem dívidas de condomínio ou IPTU e quem será responsável por pagá-las.

Passo 3: Faça uma análise de mercado. Antes de dar o lance, verifique por quanto imóveis similares estão sendo vendidos (não o preço de anúncio, mas o preço de venda real).

Passo 4: Verifique a viabilidade financeira. Some o lance máximo que você pode dar com todos os custos de impostos e reformas. Esse total deve ser, no mínimo, 30% menor que o valor de mercado para valer a pena.

Passo 5: Prepare o emocional. Em leilões, é fácil se empolgar e dar lances maiores do que o planejado. Tenha um teto máximo e nunca o ultrapasse.

6. Estratégia de Construção para Renda

Para a classe média, o objetivo final geralmente é a liberdade financeira através do aluguel. Ao arrematar um imóvel por 60% do valor, o seu aluguel passa a render proporcionalmente muito mais.

Por exemplo: Um apartamento de R$ 200 mil que aluga por R$ 1.000,00 rende 0,5% ao mês. Se você arrematou esse mesmo imóvel por R$ 120 mil (incluindo custos), os mesmos R$ 1.000,00 de aluguel agora representam 0,83% ao mês sobre o seu capital investido. É uma diferença brutal no longo prazo, especialmente se você reinvestir esse aluguel para arrematar o próximo.

Aluguel de temporada vs. Aluguel convencional

Se o imóvel arrematado estiver em uma região turística ou próxima a centros hospitalares e de negócios, você pode optar pelo aluguel de curta duração. Embora exija mais gestão, a rentabilidade pode dobrar em comparação ao aluguel residencial comum, acelerando ainda mais a sua construção de patrimônio.

7. Onde encontrar as melhores oportunidades?

Não espere as oportunidades caírem no seu colo. Para quem está guardando dinheiro, o monitoramento deve ser semanal. Os principais sites de leiloeiros oficiais do seu estado são o ponto de partida. Além disso, os sites de grandes bancos possuem seções específicas para venda direta e leilões de imóveis retomados.

Conclusão

Quanto guardar por mês para investir em leilões? A resposta não é um número fixo, mas sim uma disciplina constante. Se você consegue guardar R$ 1.500,00 ou R$ 2.000,00 mensais, em poucos anos você terá o poder de compra necessário para entrar em um mercado que separa os poupadores dos verdadeiros investidores.

O leilão de imóveis é a ferramenta mais poderosa para a classe média brasileira multiplicar capital com segurança. Comece hoje mesmo a sua reserva, estude os editais e prepare-se para transformar sua realidade financeira através dos tijolos.